433-econ-0006-땅투기불로소득문제

433-econ-0006-땅투기불로소득문제

고위공직자 인사청문회가 열릴 때마다 고위 공직자들의 부동산 투기 문제가 불거진다. 통계청 자료에 따르면 자산 계층 하위구간과 상위구간의 차이는 무려 278배라고 하며, 최상위 계층은 보유 자산총액의 절반 가량(48％)을 보유주택 외 부동산 형태로 보유했다고 한다. 어떤 어떤 공직자가 그린벨트를 사서 15배의 시세차익을 거뒀다는 기사 등은 그러나 이제는 수십년째 반복되는 보도 내용이어서 진부하게 느껴지기까지 한다. 그러나 늘 듣던 내용이고 우리에게 익숙해진 현실인 만큼 문제가 아닌 경제현실인가? 그렇지는 않다. 그것은 경제문제일 뿐만 아니라 사회갈등을 일으키는 심각한 문제이다. 해결방안은 없을까,,

○ 어떤 경제적 가치를 획득하는 데 있어서는 가치 증가를 위한 일정한 노력과 희생이 필요하다.

물론 이 노력투여 과정을 즐겁고 보람되게 주관적으로 받아들이는 것이 필요하지만, 그러나, 현실에서는 고통이고 희생으로 생각하게 되는 것이 사실이다.

예를 들어 추운데 밖에서 8시간 이상 어떤 근로를 해야 한다면, 그것이 스키장에서 친구들과 며칠 놀다 오는 것과 같은 상태가 될 수는 없는 것이다.

그러나 현실 경제를 보면 생계비를 마련하기 위해 건설현장에서 노동을 해서 버는 돈이 단돈 몇십 몇백만원에 불과한데, 단지 어떤 재산을 확보해 소유한다는 것 하나만으로 수십억 수백억원의 불노소득을 거두는 비합리적인 모습을 많이 찾아보게 된다.

이런 불로소득은 그것을 기대하고 거두는 입장에서는 매우 쉽게 부를 증대시키는 방안이고 실제로 좋고 즐거운 현상이다. 그러나 대다수 성실한 근로자에게는 근로의욕을 떨어뜨리고 상대적인 박탈감을 주는 현상이다.

불로소득을 거두는 방안 가운데 주식투자나 현물 투기 투자 등 여러 경우를 생각할 수 있지만, 일정한 경우는 비록 그것이 시세차익을 노리고 이뤄지는 투기 투자이지만, 전체 경제적으로는 긍정적인 작용을 하는 경우도 많다.

예를 들어 주식투자가 기업가에게 투자비용을 조달가능하게 해주는 기능을 한다거나 하는 경우와 같다. 그래서 불로소득으로 보이더라도, 그것이 담당하는 전체 경제적인 기능과 관련하여 일정한 긍정적 기능을 담당한다면 그것을 꼭 금지해야 할 필요까지는 없다.

그러나 대표적인 투자종목으로 부동산 그 가운데 땅에 대해 투기 투자하는 경우는 문제가 있다. 개인의 불로소득이 국가경제 차원에서 일정한 기능을 담당하는 경우가 거의 없기에 그 폐해가 더욱 심하다.

특히 누구나 알다시피 부동산 투자는 일정한 액 이상의 거대한 부가 축적된 상태에서만 가능하다. 또 몇 십년간은 그 부를 이용하지 않아도 될 상태에서만 여유롭게 투자가 행해질 수 있다. 더욱이 부동산의 형질변경, 도시계획 등의 정보를 쉽게 획득하거나 실행할 수 있는 능력도 필요하다. 결국 쉽게 부동산에 투자를 실행할 수 없는 계층과 경제적 격차를 더욱 크게 벌리는 요소로 작용하며 더 나아가 사회갈등을 불러일으킬 소지가 충분하다. 반드시 이런 부동산 투자에 비리나 부정, 범죄가 개입되지는 않는 경우라고 하더라도 사회에 미치는 폐해는 범죄행위가 끼치는 폐해 이상이라고 할 수 있다.

다만 부통산 투자 가운데에서도 조금 구별해야 할 내용은 실제로 건물을 짓는다거나, 또는 개간을 한다거나, 간척을 한다거나 하는 등으로 전체 국가 경제에 도움을 주는 경우는 제외해서 생각해야 한다.

그러나 이런 경우가 아니고 땅을 구입해 단지 장기간 보유한다는 것만으로 재산을 보존시키는 동시에 세금은 적게 부담하고, 더 나아가 그로 인한 시세차익을 거둔다는 경제 현상은 어떠한가?

토지에 대한 투기 투자노력으로 인해국토에서 전체 토지 총량은한 치도 더 증가하지 않는다. 토지 소유자가 그 토지의 가치 상승을 위한 노력도 거의 없다. 단지 일정한 몫돈을 토지에 투자한 다음 상대적으로 토지가격이 상승될 때까지 그 토지에 알맞은 적당한 경제활동도 하지 않고 단지 보유만 계속 함으로써,

상승되는 어마어마한 가치를 획득하려고 도모하는 활동인 것이다.

그 가격상승이 늘 이뤄지는 것은 아니지만, 상대적으로 경제가 발달되면, 다른 재화는 증가되는데 비해, 토지는 늘 고정 한정되기에 그 가치도 따라 상승하는 측면이 나타난다.

그래서 경제발전에 편승해서 토지가격이 상승되는 현상을 한국 국민이라면 대부분 경험한 내용이기에, 오늘날 대표적인 불로소득의 획득방안으로 애용되고 있는 현실이다.

그 문제점이 바로 앞에 지적한 것과 같다. 국가경제와 가치증대에 하등 이바지하거나 희생을 담당하지 않고 엄청난 불로소득을 거두는 계층들이 실제 존재하고, 또 그로 인해 많은 경제적 사회적 문제가 발생한다.

이는 땅과 함께 주택에도 그 영향을 미쳐 투기목적의 과다한 수요와 소유를 통해 가격을 거품형태로 상승시키고, 그 결과 실질적 수요자의 소유를 방해하는 측면도 갖고, 상대적으로 성실한 근로정신과 근로의욕을 떨어 뜨리고, 나아가 국가의 부에는 실질적으로 기여하지 못하게 만드는 측면이 있다.

물론 이런 불로소득이 부정 비리를 통해 더 큰 부를 획득하려는 범죄행위라고 까지 할 수는 없지만, 이런 경제적 문제가 있으므로 이를 방지할 방안이 필요한 것이다.

○ 방안

우선 땅과는 다른 투자 종목을 육성할 필요가 있다.

여유자금을 갖고 시세상승을 기대하며 더 가치가 오를 재화에 투자하는 경제행위 자체를 나쁘다고 할 것은 없다.

그러나 그런 투자행위가 전체 국부의 증가에도 도움이 되는 종목을 많이 개발해 투자 수요를 땅투기에서 돌려 주는 방안이 우선 필요하다.

주식투자도 대표적으로 들 수 있지만,

예를 들어 금 은 등이나 각종 식량 원자재 등은 국제시세가 쉼없이 변동하며, 또 그 시세변동에 따라 시세차익을 거둘 수 있다.

그것을 표준화 제도화해서 금, 은, 구리, 석유 .... 쌀 증권 같은 것도 만들고

그 금액으로 그런 광물이나 원료 등을 비축해 둘 자금을 마련해

사들여 비축한다면,

그런 투자를 하여 일부가 시세차익을 거두더라도 경제에 이바지하는 측면을 갖게 된다.

땅 투기가 국가의 땅을 한 치도 더 늘리지 못하는 것과는 달리,

금 광물 원료 식량 등의 투기는 그 투기금액만큼 국내로 실물이 더 증가되는 측면을 갖는다고 보기 때문이다.

○ 땅 투기의 자체는 어떻게 막는가.

간단히 보면 시세차익의 거의 전부를 환수하는 방안이 필요하다.

땅의 경우는 국가의 부를 증가시키는 데 기여하지 않고

불로소득을 거두는 대표적인 경우이기 때문이다.

그래서 경제 주체들은 최소한 땅의 투자를 통해서는 시세차익은 거둘 수 없다는 것을

모두 받아들일 수 있는 상태가 되어야 한다고 본다.

그렇게 되면 땅의 시세는 적정한 실 수요자들의 수요공급에 의해

적정 가격이 각각 결정될 것이다.

물론 이미 양도소득세 등으로 시세차익의 상당분을 국가재정으로 환수하고 있다.

그러나 여기서 말하는 것은

[ 시세차익- 적정표준금리소득 ] 이상의 불로소득은 모두 환수하는 방안이 필요하다고 본다.

땅을 소유하는 것이 범죄는 아니고 건전한 경제 행위의 하나이므로,

현금을 예금형태로 보유해 이자소득을 거두는 것과

비교하여 특별히 불이익을 거두게 할 것은 아니므로,

적정 표준 금리 소득까지의 시세차익을 거두는 것 까지 막을 일은 아니다.

다만 토지 시세가 늘 상승한다고 보기는 힘드므로,

토지에 대한 투자는 예금과는 달리, 조금은 불리한, 그래서 꼭 해당 토지가 자신의 경제행위 목적에 필요한 경우에만 하도록 유도하는 것이 필요하다고 본다.

결국 토지에 대해 투자하려는 자금은

앞에서 말한 실제 국가 경제와 부의 증가에 도움되는 종목

예를 들어 원료나 광물 등의 투자에 돌려질 수 있다고 보게 되는 것이다.

○ 구체적 방안

문제는 토지가 거래되지 않는 시점에서 토지의 취득가와 매매가를 정확히

국가가 알아낼 수 있는가 하는 문제에 달려 있다.

지금도 양도세의 빈틈이란, 바로 이 취득가 매매가가 정확하게 파악되지 않아

투기 수요를 잠재우지 못하는 점이라고 할 것이다.

그래서 전국의 토지를 감정사들이 일일이 평가하여, 공시하는 제도가 운영되고 있다.

이것도 생각해보면 국가의 재정 낭비다.

거래되지도 않는 토지를 늘 감정사가 잘 평가한다는 것도 기대하기 힘들고,

여기에도 각 이해관계에 따라 약간의 부당 부정한 평가가 행해질 우려가 잠재해 있고,

거래되지 않는 땅들에 대해 일일이 평가를 하는 것 자체가 낭비적인 측면이 있기 때문이다.

무엇 때문에 이렇게 하는가?

세금 계산 등에 필요하기 때문이다.

문제는 자유시장경제에서는 각 재화의 시세는 수요 공급에 따라 이뤄지는 가격이 제일 합리적이다. 명동 1평과 어느 산골의 1평의 가격은 서로 달라야 국가경제가 원활하게 잘 돌아가는 측면이 있는 것이다. 그러나 그 구체적 가격 자체는 실수요자와 실공급자간의 수요 공급에 따라 결정되어야 하는 것이 가장 합리적인 것이다.

문제는 이 가격을 감정사가 추정해 계산한다지만, 그것은 낭비적인 측면이 강하다는 것이다.

그럼 대안은 무엇인가?

토지나 부동산 거래에 있어서는, 그 거래를 일단, 공시절차를 통해 진행하게 하는 방안을 생각할 수 있다.

즉 개별 거래가 이뤄지더라도, 그 거래시점이후 그 거래가를 공시해서 일정기간 이내에는 다른 제 3자가 더 비싼 가격에 구입할 수 있도록 하는 제도를 마련할 수 있다.

또 토지 소유자가 보유기간에서도 이처럼 자신의 토지에 대해 자신이 언제라도 팔 수 있는 가격을 공시하여, 이를 기준으로, 보유세가 부과될 수 있도록 하는 방안을 생각할 수 있다.

즉 이 방안의 장점은 세금을 적게 내려는 입장에서는 낮은 가격을 공시하려고 노력하겠지만, 그것이 시장경제하의 실수요자들에 의해 조정되게 된다는 측면일 것이다.

즉 터무니 없이 낮은 가격을 신고하면, 그것이 공시되어 곧 그 가격 이상으로 구입하려는 이들의 노력에 의해 시정되게 된다.

물론 기존 소유자가 매매를 포기하고 계속 보유하려면 그 이상의 가격을 공시하여 세금을 부담하면 된다. 이런 시장경제의 원리를 통해 실제가격에 상응한 적정가가 매년 신고되고 거래될 수 있게 유도하는 것이다.

물론 불로소득의 엄청난 수혜자의 대표자격인 본인에게 있어서 이런 제도 자체는 매우 바람직스럽지 않은 내용이라고 본다. 그러나 반성해보면 이런 불로소득의 획득은 국가경제에 기여하는 측면이 적으므로, 만일 이런 제도가 도입되면 앞으로 일정한 여유재산은 금 증권구입이나 석유증권 구입에 돌릴 마음이 생기지 않겠는가..이런 생각이다.

그래서 금이나 석유 기타 많은 광물 원료들이 국내에 비축될 수 있다면, 그 시세변동에 따른 수익도 거두고 국가의 전체 경제에도 도움 되고 서로 좋지 않겠는가 이런 생각이다.

○ 보충

물론 부동산 가격은 단순하지 않다.

이런 제도로 부동산 가격에서 투기 수요가 수요세력에서 빠져 나가면 당분간은 가격이 잠정 하락하고 침체할 수는 있을 것이다. 그러나 부동산 가격은 여전히 해당 부동산을 실제 이용할 목적으로 구매하려는 수요가 있다. 따라서 시장경제하에서 가격 전체가 붕괴되는 사태에 이르지는 않는다. 또 시세는 이제 시세차익을 고려하지 않는 실제 이용목적의 적정한 실수요자와 공급자 사이의 수요 공급으로 결정되게 될 것이다.

그리고 그런 수요 공급으로 인해 여전히 명동 땅값은 산골 땅값보다는 높게 평가되고 또 앞으로도 명동의 경제가치가 상승된다면 계속 상승하게 될 것이다. 그러면 과거와 무슨 차이가 있는가. 그것은 그렇게 해당 토지의 가치가 상승해도, 시세 변동에 따른 시세차익은 보유자가 거둘 수 없고 국가가 환수해 거둔다는 점이다. 또 보유자는 시세차익의 발생에 따른 이익이 아니라, 실 가치가 상승하면, 그런 가치상승에 상응한 실제 이용을 통해 증대되는 수익만 기대하고 또 거둘 수 있을 것이다. 예를 들어 명동의 가치가 상승된다면 그를 통해 발생한 시세차익을 거두는 것이 아니라, 그 보유자가 실제 그 상승된 가치의 토지에서 '사업을 해 더 얻게 되는' 가치만 그가 얻게 됨을 의미한다.

만일 그 토지의 가치와 시세가 상승하는데, 그 보유자는 자신의 이용행위로 가치를 거두지 못한다고 하자. 그런데도 실제 이용행위로 더 가치를 거둘 수 있는 제 3자에게 토지를 매각하지 않고 계속 보유하기를 원할 이유는 무엇일까? 과거에는 오직 시세차익을 더 거두기 위해서였다. 즉 적정한 이용은 안하면서도, 다른 이용자의 이용을 방해하고, 시세차익을 더 거두어 보겠다는 계산이 깔려 있는 것이다. 기타 다른 사유가 있겠지만, 그것이 전체 국가경제에 도움이 되지 않는 일임은 분명하다.

그러나 시세차익을 거둘 수 없는 상태에서, 그리고 기존 보유나 이용행위로 더 증대될 수익이 기대되지 않는데도 소유자가 기타의 목적을 가지고, 소유자체를 계속하려 하더라도 소유권이 보장되는 체제에서 그것 자체를 방해할 수는 없다.

단지 그런 경우에까지 보유자가 소유를 계속 하려면 계속 올라가는 시세에 따라 신고하고 그에 따른 증가된 세금을 부담하게 하면 된다. 개별 소유자가 그 정도의 경제적 희생을 치루고서라도 무언가 다른 목적으로 계속 소유를 할 필요가 있다면 그 정도의 희생은 감수해야 한다는 의미도 된다. ( 예를 들어 특별한 기념목적으로 어떤 토지의 소유를 계속할 수도 있지만, 그러나 자신도 실제 이용은 않고 또 다른 제 3자의 다른 생산적 경제행위도 방해하는 만큼 이전보다 부담은 증가해 부담하면서 기념행위적 보유를 계속하라는 의미다. )

그러나 시세가 오르면 그에 따라 증가된 세금을 부담하고 보유해야 한다는 원리는 사실상 오늘날 세금계산에서도 적용되는 원리다. 단지 그것이 늘 적정하게 평가되지 않았기에, 보유자는 기존에는 부당이득을 누리는 측면이 강했을 뿐이다. 다만, 보유 세금이 너무 높아질 우려가 있다면 그것은 현실에 따라 적정하게 조정하는 것은 이와는 별도 문제다.

한편 또 다른 계산상의 문제는 토지와 건물 등이 결합된 상태의 평가문제다.

건물의 건축행위 등은 토지의 단순보유와는 달리 적극적으로 부를 생산하는 과정이라고 볼 수 있다. 따라서 건물 등의 건축행위는 토지의 단순 보유로 인한 불로소득을 기대하는 투기행위와는 대우가 달라야 할 것이다. 다만 건물을건축하면, 건물과 토지가 결합되어 서로 쉽게 분리할 수 없어 구체적으로 가치의 증대가 어떤 부분에서 일어났는지 평가하는 것은 쉽지 않을 수 있어 문제될 수도 있다.

그러나 이 역시 기존의 법률체계나 회계 방식에 따른 계산에 의해 충분히 합리적으로 분리해서 평가할 수 있다. 건물을 건축할 때 건축비가 신고 되고, 이를 기준으로 가치 증가분 한도를 표준금리에 비교해서 상당히 높게 한도를 설정해 주어 정상적인 경제활동에 의한 건축투자 의욕까지 막아서는 안 될 것이다.

그리고 그렇게 각각 분리된 평가액에 따라 시세차익 계산을 한다면 문제가 없다고 본다. 사실은 지금도 그렇게 하고 있다.

이외에도 구체적으로 기술상 여러 탈법행위나 기타 경제적 문제가 예견될 수 있다. 그러나 그 각각의 문제는 기존의 노력처럼 병행해나가면 되리라 본다.

예를 들어 기존에 운영되던 실수요자의 1가구 1주택 보호와 같은 제도처럼, 각각의 구체적인 이익을 보호하는 것이 필요한 경우, 이런 제도를 계속 병행 운영한다면, -사실 과다 투기 수요에 의한 주택시세 상승도 적으리라 보지만, - 정당한 실수요자가 피해를 보는 우려도 없을 것이라고 본다.

<참조기사- 생략 >